Дополнительно

Статьи

Рубрики: Офисы Торговые площади Склады Отели Земля Все статьи

09.03.2010 |

Уроки кризиса и тенденции рынка торговой недвижимости

2009 год не прошел бесследно – появились новые тенденции и факторы развития, которые затронули всех игроков рынка. О новых тенденциях в работе с арендаторами и управлении объектами торговой недвижимости в условиях кризиса рассказал заместитель директора по коммерческим вопросам компании DEPOt Development Group Владимир Никитенко

Факторы развития

Мы рады, что в кризисный 2009 год нам удалось завершить и открыть два торговых центра. Это торговый центр «Южноград» в Луганске, который мы реализовали совместно с партнером компанией «Бонум», и торгово-развлекательный центр DEPOt Center в Черновцах. Также в ближайшее время мы открываем торговые центры в Тирасполе и Кривом Роге.

Но, в то же время, в 2009 году девелоперам пришлось столкнуться с большими трудностями, с которыми некоторые игроки рынка так и не смогли справиться. У многих компаний возникли проблемы с финансированием и кредитованием проектов, с растущими процентными ставками и необходимостью реструктуризировать долги.

К сожалению, прошедший год показал, что нет четкого понимания окупаемости бизнеса. Проект может окупиться через 20, 30 и даже 40 лет. Ставки упали, цены на строительство практически не изменились – в таких условиях сложно определиться и посчитать окупаемость проекта. Следствием исчезновения понимания окупаемости соответственно стала потеря целесообразности девелопмента.

В то же время происходило сокращение экспансии и «замораживание» планов развития ритейлеров, упала покупательская способность. Все это привело к существенной проблеме незаполняемости объектов.

Но в то же время некоторые компании продолжали строить и развивать объекты. Основными факторами реализации проектов, на мой взгляд, были: фактор «веры в чудо», прохождение «точки возврата» и поддержка со стороны других видов бизнеса.

Фактор «веры в чудо» — основной фактор развития в кризисный период. Эту веру в какой-то степени поддерживала тенденция незначительного роста ставок во второй 2009 года и ввод новых объектов. Прохождение «точки возврата» повышает шансы закончить объект. Как говорится, назад дороги нет. А также поддержка других видов бизнеса, которая позволила некоторым девелоперам развивать проекты за счет дополнительных финансовых вливаний.

Старые и новые тренды

В работе с арендаторами также возникли новые тенденции. Переход от «рынка арендодателя» к «рынку арендатора» привел к существенным изменениям договоров аренды. Очень многие стали работать по схеме «процент от оборота». Но, я считаю, что процент от оборота – это вынужденная мера, т.к. у арендатора не всегда есть возможность и желание показать реальную ситуацию. Такая схема имеет свою достаточно сложную специфику с точки зрения юридических и бухгалтерских вопросов. Но в то же время процент от оборота это мировая практика, и если сегодня – это тренд, то в будущем он станет нормой.

Еще одна тенденция рынка: открытие объектов с заполняемостью менее 70%. Раньше существовало правило – не открывать объект с заполняемостью менее 70%. Сегодня это уже условный миф. Торговые объекты открывают, и они работают. Но это неоправданно, поскольку в дальнейшем компания понесет дополнительны затраты на привлечение посетителей, т.к. первое впечатление от пустого торгового центра существенно влияет на его дальнейшую посещаемость.

Проблема с заполняемостью торговых центров привела также к тому, что некоторые девелоперы вынужденно идут на освоение новых бизнесов. Так, например, наша компания в ТРЦ DEPOt Center в Черновцах самостоятельно делает детский развлекательный центр и роллердром.

Также изменились технические условия передачи помещений в аренду. Девелоперы вынуждены были идти навстречу арендаторам, и сегодня во многих объектах помещения уже сдаются с частичной отделкой.

Изменился и «пул арендаторов». Если раньше крупный торговый центр был представлен в основном сетевыми операторами, то сегодня — 50/50 сетевых и несетевых ритейлеров. Особенно это прослеживается в регионах, где в торговые центры активно заходят местные операторы.

За прошедший год необходимо отметить и новые тенденции в управлении объектами. Во-первых, изменилось соотношение стоимости аренды к эксплуатационным и коммунальным затратам. Если раньше высокие ставки аренды покрывали все затраты управляющей компании, то сегодня управляющая компания несет убытки, т.к. сниженная цена не покрывает все эксплуатационные расходы. При этом увеличились затраты на PR и рекламу, т.к. несмотря на кризис, рекламные агентства цены не снизили.

Также произошла массовая переоценка активов с целью оптимизации затрат и взаимоотношений с банками. Банки идут навстречу по отношению к залоговым активам, т.к. им тоже невыгодно иметь дело с большой массой обесцененных активов.

В целом можно сказать, что 2009 год был тяжелый, 2010 год также не будет легким. Но, несмотря на все объективные сложности, мы активно работаем и эффективно применяем все инструменты для повышения доходности компании, сокращения уровня вакантности арендуемых площадей и роста ликвидности нашей недвижимости.

Depot Development Group – девелоперская компания полного цикла. Создана в 2007 году в составе крупного украинского холдинга – группы компаний «Фокстрот». Портфель DEPOT Development Group объединяет порядка 150 объектов торговой, офисной и складской недвижимости в Украине и Молдове. Общая площадь объектов в управлении – около 260 тыс. кв. м, общая площадь проектов компании, которые в настоящее время находятся на стадии разработки и реализации, составляет более 120 тыс. кв. м.

www.prometr.ua

Компания: Компания Depot Development Group